Kreditvergleich: 3 Arten von Hypothekendarlehen für Hauskäufer in den USA

Kreditvergleich für Hypotheken

Ein neues Haus ist vielleicht eine der größten Anschaffungen, die Sie in Ihrem Leben tätigen werden. Bevor Sie sich auf die Suche nach dem richtigen Haus machen, müssen Sie einen Kreditvergleich durchführen und sich über die Möglichkeiten einer Hypothek informieren, wenn Sie den Kauf finanzieren möchten.

Doch nicht alle Hypotheken sind gleich. Wenn Sie sich also vor dem Kauf informieren, können Sie die für Ihre finanzielle Situation am besten geeignete Option auswählen und möglicherweise mehr Geld in der Tasche behalten. Außerdem wissen Sie dann, was Sie bei der Beantragung des Kredits an Richtlinien zu erwarten haben. Vor der Beantragung ist es besonders wichtig, zahlreiche Banken im Kreditvergleich gegenüberzustellen, um auch in den Zeiten steigender Zinssätze sparen zu können.

Arten von Hypotheken beim Kreditvergleich beachten

  • Konventioneller Kredit – am besten für Kreditnehmer mit guter Bonität
  • Jumbo-Darlehen – am besten für Kreditnehmer mit ausgezeichneter Bonität, die ein teures Haus kaufen möchten
  • Staatlich versicherter Kredit – am besten geeignet für Kreditnehmer mit geringerer Kreditwürdigkeit und minimalen Barmitteln für eine Anzahlung

Konventionelles Darlehen

Konventionelle Darlehen, die nicht von der Bundesregierung unterstützt werden, gibt es in zwei Formen: konforme und nicht konforme Darlehen.

  • Konforme Kredite – Wie der Name schon sagt, „entspricht“ ein konformes Darlehen den von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) aufgestellten Standards, die Kreditwürdigkeit, Verschuldung und Darlehensgröße umfassen. Für das Jahr 2023 liegen die Grenzen für konforme Darlehen bei 726.200 $ in den meisten Gebieten und bei 1.089.300 $ in Gebieten mit hohen Kosten.
  • Nicht konforme Kredite – Diese Darlehen entsprechen nicht den FHFA-Standards. Stattdessen richten sie sich an Kreditnehmer, die ein teureres Haus kaufen möchten, oder an Personen mit ungewöhnlichen Kreditprofilen.

Vorteile von konventionellen Krediten

  • Sie können für ein Eigenheim, ein Zweithaus oder eine Anlageimmobilie verwendet werden
  • Die Gesamtkosten für die Kreditaufnahme sind in der Regel niedriger als bei anderen Hypothekenarten, auch wenn die Zinssätze etwas höher sind – doch auch hier hilft der Kreditvergleich beim Sparen
  • Sie können Ihren Kreditgeber bitten, die private Hypothekenversicherung (PMI) zu streichen, sobald Sie 20 Prozent Eigenkapital erreicht haben, oder eine Refinanzierung vornehmen, um sie zu entfernen.
  • Sie können bei Darlehen, die von Fannie Mae oder Freddie Mac gesichert werden, nur 3 Prozent anzahlen.
  • Verkäufer können sich an den Abschlusskosten beteiligen

Nachteile von konventionellen Darlehen

  • Oft ist ein FICO-Mindestwert von 620 oder höher erforderlich (das Gleiche gilt für die Refinanzierung)
  • Höhere Anzahlung als bei einigen staatlichen Darlehen – Mit dem Kreditvergleich ist ein passender Anbieter mit wenig gefordertem Eigenkapitalanteil dennoch zu finden
  • Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) darf nicht mehr als 43 Prozent betragen (in einigen Fällen 50 Prozent)
  • Wahrscheinlich müssen Sie eine PMI zahlen, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 Prozent des Verkaufspreises beträgt
  • Erhebliche Unterlagen zur Überprüfung von Einkommen, Vermögen, Anzahlung und Beschäftigung erforderlich

Für wen sind konventionelle Darlehen am besten geeignet?

Wenn Sie eine gute Kreditwürdigkeit haben und eine hohe Anzahlung leisten können, ist eine konventionelle Hypothek wahrscheinlich die beste Wahl. Konventionelle Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren und festem Zinssatz sind die beliebteste Wahl für Hauskäufer. Führen sie aber trotzdem einen genauen Kreditvergleich durch, um Zinsen sparen zu können!

Jumbo-Kredit

Jumbo-Hypotheken sind Wohnungsbaudarlehen, die außerhalb der FHFA-Kreditaufnahmegrenzen liegen. Jumbo-Darlehen sind in teureren Gegenden wie Los Angeles, San Francisco, New York City und dem Bundesstaat Hawaii häufiger anzutreffen, wo die Immobilienpreise oft höher sind.

Vorteile von Jumbo-Darlehen

  • Sie können mehr Geld leihen, um ein teureres Haus zu kaufen
  • Die Zinssätze für Jumbo-Darlehen sind in der Regel wettbewerbsfähig mit anderen konventionellen Darlehen.
  • Für manche Kreditnehmer kann dies die einzige Möglichkeit sein, in Gegenden mit extrem hohen Immobilienwerten Wohneigentum zu erwerben.

Nachteile von Jumbo-Darlehen

  • In vielen Fällen ist eine Anzahlung von mindestens 10 % bis 20 % erforderlich. Im Kreditvergleich wird ersichtlich, welche Anbieter wie viel verlangen.
  • Ein FICO-Score von 700 oder höher ist normalerweise erforderlich
  • Kein DTI-Verhältnis über 45 Prozent
  • Sie müssen erhebliche Vermögenswerte in Form von Bargeld oder Sparkonten nachweisen
  • In der Regel sind umfangreichere Unterlagen erforderlich, um sich zu qualifizieren.
  • Für wen sind Jumbo-Kredite am besten geeignet?
  • Wenn Sie ein Haus mit einem Verkaufspreis finanzieren möchten, der über den aktuellen Grenzwerten für konforme Darlehen liegt, ist ein Jumbo-Darlehen wahrscheinlich die beste Lösung für Sie.

Staatlich versicherter Kredit

Die US-Regierung ist kein Hypothekarkreditgeber, aber sie spielt eine Rolle dabei, mehr Amerikanern den Zugang zu Wohneigentum zu ermöglichen. Sie müssen hier keinen langwierigen Kreditvergleich hunderter Anbieter durchführen. Drei staatliche Stellen sichern nämlich Hypotheken ab: die Federal Housing Administration (FHA), das US-Landwirtschaftsministerium (USDA) und das US-Ministerium für Veteranenangelegenheiten (VA).

  • FHA-Darlehen – Diese von der FHA unterstützten Wohnungsbaudarlehen werden zu wettbewerbsfähigen Zinssätzen gewährt und tragen dazu bei, dass auch Kreditnehmer ohne große Anzahlung oder makellose Bonität Wohneigentum erwerben können. Sie benötigen einen FICO-Score von mindestens 580, um die maximale FHA-Finanzierung von 96,5 Prozent mit einer Anzahlung von 3,5 Prozent zu erhalten. Allerdings ist auch eine Punktzahl von 500 zulässig, wenn Sie mindestens 10 Prozent anzahlen. FHA-Darlehen erfordern zwei Hypothekenversicherungsprämien, die die Gesamtkosten Ihrer Hypothek erhöhen können. Bei einem FHA-Darlehen darf sich der Hausverkäufer an den Abschlusskosten beteiligen.
  • USDA-Darlehen – USDA-Darlehen helfen Kreditnehmern mit mittlerem bis niedrigem Einkommen, die bestimmte Einkommensgrenzen einhalten, beim Kauf von Häusern in ländlichen, USDA-berechtigten Gebieten. Einige USDA-Darlehen erfordern keine Anzahlung für berechtigte Kreditnehmer. Es fallen jedoch zusätzliche Gebühren an, darunter eine Vorabgebühr von 1 % des Darlehensbetrags (die in der Regel mit dem Darlehen finanziert werden kann) und eine jährliche Gebühr.
  • VA-Darlehen – VA-Darlehen bieten flexible, zinsgünstige Hypotheken für Angehörige des US-Militärs (aktiver Dienst und Veteranen) und ihre Familien. Es gibt keine Mindestanzahlung, Hypothekenversicherung oder Bonitätsanforderungen, und die Abschlusskosten sind in der Regel begrenzt und können vom Verkäufer getragen werden. Bei VA-Darlehen wird eine Finanzierungsgebühr erhoben, ein Prozentsatz des Darlehensbetrags, der bei Abschluss im Voraus gezahlt oder zusammen mit anderen Abschlusskosten in die Kosten des Darlehens einbezogen werden kann.

Vorteile von staatlich versicherten Darlehen

  • Sie helfen Ihnen bei der Finanzierung eines Hauses, wenn Sie sich nicht für ein herkömmliches Darlehen qualifizieren
  • Entspanntere Kreditanforderungen – kein stundenlanger Kreditvergleich notwendig
  • Keine hohe Anzahlung erforderlich
  • Verfügbar für Wiederholungskäufer und Erstkäufer
  • Keine Hypothekenversicherung und keine Anzahlung für VA-Darlehen erforderlich

Nachteile von staatlich versicherten Darlehen

  • Obligatorische Hypothekenversicherungsprämien für FHA-Darlehen, die nur bei Refinanzierung in eine konventionelle Hypothek aufgehoben werden können
  • Die Darlehensgrenzen für FHA-Darlehen sind in den meisten Gebieten niedriger als für herkömmliche Hypotheken, was die Auswahl an potenziellen Objekten einschränkt.
  • Der Darlehensnehmer muss in der Immobilie wohnen (obwohl es möglich ist, ein Gebäude mit mehreren Einheiten zu finanzieren und andere Einheiten zu vermieten)
  • Die Gesamtkosten für die Kreditaufnahme können höher sein.
  • Je nach Art des Kredits müssen Sie mehr Unterlagen vorlegen, um die Förderungswürdigkeit nachzuweisen.
  • Für wen sind staatlich versicherte Darlehen am besten geeignet?
  • Haben Sie Probleme, sich für ein herkömmliches Darlehen zu qualifizieren, weil Sie eine niedrige Kreditwürdigkeit oder nur geringe Barreserven für eine Anzahlung haben? Dann könnten FHA- und USDA-gesicherte Darlehen eine sinnvolle Option sein. Für Militärangehörige, Veteranen und berechtigte Ehegatten sind VA-gesicherte Darlehen oft besser als herkömmliche Darlehen.